【万科商业】万科商铺设计规范(最新发布)

2018-06-13 22:04:08地产数据时代

万科独立和底层商铺设计指引

1、目的
1)统一商铺设计语言
2)推进商铺设计标准化
3)减少商铺设计失误
4)为商铺设计评审提供依据

2、适用范围
适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计,不包括单套产权面积
500 m2以上超市、餐饮(大型商铺必须先招商再设计,以招商定设计)。

3、术语解释

1)社区商业:为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业,经营规 模一般为0.3万—1.5万平方米。一般以超市作为主力店,汇集若干零售店及服务类专 业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内,服务人口3~5万人。
2)独立商铺:指非直接落在住宅下部的商铺。分两种情况,一种商铺与住宅相连,一种商铺与住宅不连接,是独立建筑。
3)底层商铺:简称“底商”,指直接落在住宅下部的商铺,包括商铺的一部分落在住宅 下部。
4)商业内街:指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。
5)主力店:本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言,指能够提升小区整 体商业形象,吸引人流,提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入主力店,其销售 价格或租金均较低。
6)商铺经营价值:指针对商家而言,某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。
7)商铺销售价值:指针对开发商而言,某个铺位的销售价格高低,销售速度快慢。
8)商业住宅价格比:指同期商业销售均价与住宅(指多层、小高、高层,不含TH、情花)销售均价(毛坯)的比值。

客服微信号:eshoulou888

4、执行标准
1)“必须”、“禁止”:表示表示很严格,非这样做不可。
2)“应”、“不应”、“不得”:表示严格,在正常情况下均应这样做。
3)“宜”、“不宜”、“可”:表示允许稍有选择,在条件许可时,首先应这样做。

社区商业业态分为以下四大类:

1、根据业态及面积需求不同,商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。

注:1、以上为基本户型种类,不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。
2、单套产权面积超过500平米的商铺必须先招商后设计,以招商定设计。

1、在项目定位阶段,营销部负责提供以下表格,作为设计的必要输入条件

2、G类住区商业住宅价格比不应低于2,C、T类住区商业住宅价格比不应低
于1.5。
3、通常情况,餐饮面积占商业总面积约30%较为合适。
4、如完全依赖本社区居民的消费需求,人均可以支持的社区商业面积为
0.8~1m2。(参考伟业顾问07年8月”商业物业发展规划相关内容摘要“)
5、商业面积占小区地上建筑面积5%以内时,商铺销售相对容易。
6、S3(100~150m2)户型面积不宜超过S户型总面积的30%。

客服微信号:eshoulou888

第二部分 概念设计
一、用地分析(商业价值排序)
二、规划布局模式(3种基本模式)
三、强排方案(7个要素)

商铺规划设计之前,应比较分析用地各个沿街面的商业价值,影响商业价值排序的因素如下:


案例:深圳金域蓝湾商业面积6400 m2 。商业定位与住宅看齐,定位高端,排斥了北侧村民和租住白领的消费需求,商业布置在主要人流难于到达的一侧,损失了巨大的商业价值。金域蓝湾主力店租金25~50元/m2.月,普通店70~150元/m2.月;城中村商铺租金100~400元/m2.月。

哪一个位置最适宜做商业?

模式1:集中模式
什么情况下适宜采用集中模式?
1、如外部街道人流量稀少,则住区商业规划应以聚为主,建议结合小区主入 口布置集中的商业区域,设置小型商业休闲广场等,充分聚拢人气,提高商 铺价值。
2、如商业指标较高,而沿街长度不足,可考虑在小区主入口、街道转角等人 流汇聚位置,或沿人流量特别大、商业气氛浓厚的街道,采用集中模式,地 尽其用,发挥最大商业价值。

客服微信号:eshoulou888

案例1:北京假日风景周边人流稀少,在小区入口和街道转角之间布置独立和底层商铺(7600m2),包括主力店,形 成相对集中的商业圈,有利于积 聚人气,提高商铺的整体价值。

案例2:北京四季花城结合主入口布置集中商业,内街商铺共13套(不含2 层独立商业,前期作为销售卖场),套 面积51~75m2,06年12月开盘,当月 消化12套,均价11303,与住宅价格比2.1。A底商价格是B底商的1.5倍。

案例3 :深圳万科金色家园在街道转角处布置小广场,设主力店(民润超市)入口,超 市占用首层非沿街面和二层面积,将首层沿街面留给小商铺。主力店和普通商铺组合,达到沿街商业价值最大化。

客服微信号:eshoulou888

模式3:内街模式
1、禁止布置封闭式或尽端式商业内街。(案例:深圳四季花城、西山庭院、万科青青家园)

模式3:内街模式
2、商业内街应避免形成单边商业街,独立和底层商铺都应向内街开门和布置展示橱窗。

案例:成都金色家园单边商业街,影响了商业气氛营造。
3、除独立商铺外,商业内街不宜布置两层复式商铺。

商铺强排方案应考虑以下7个要素:

案例:西山庭院、万科星园、建外SOHO等项目都设计了独立交通的二层独立产权铺位,销售及经营不佳。

第三部分 建筑及环境设计

1、户型设计原则
2、立面设计原则
3、结构及设备专业设计
4、室外环境设计
5、导识系统设计

1、商铺得房率(套内建筑面积/销售面积*100%)不应低于90%。
2、首层商铺净高(板下)不应低于3.5m,二层商铺净高(板下)不应低于3m。
3、底层商铺做结构转换的必要条件为:
1)商铺位于区域商业中心位置,人流量很大,商业销售价值很高。
2)做100m2以上大户型(依然可以取得很高的销售价值)。
4、底层商铺层高应考虑上部管线转换的影响,满足商铺的净空要求。

案例:厦门金域蓝湾,首层沿街商铺,屋顶围合成二层住宅露台。两层高商业立面给店招预留了充足面积。

1、禁止绿化、旗招等设施高度阻挡街道行人视线。
灌木带高度≤0.5m,装饰绿化高度≤1.2m
旗招及乔木分枝点距地面≥1.8m

2、禁止树木、灯杆等正对商铺大门。
3、禁止商铺前大面积种植绿化隔离带,保证人流的顺畅、通达。

客服微信号:eshoulou888

1、禁止底层商铺店招占用上部住宅墙面。
2、独立和底层商铺应设置整体标识、广告牌。



地产数据时代只发房地产专业文章


本栏目主办单位:

北京同享天下移动互联网科技有限公司

740 元/月

骏华庭1室1厅1卫

63.00平米/押三付一

1450 元/月

大信新家园二期3室2厅1卫

120.00平米/押三付一

999 元/月

花海湾2室2厅1卫

90.00平米/押三付一